土地政策丨新舊對比!新《土地管理法》7大亮點解讀以及對房地產開發的影響(3)

2019-09-02 10:12:00
南山
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新舊對比!新《土地管理法》7大亮點解讀以及對房地產開發的影響(3)

四十五條第一款

征收下列土地的,由國務院批準:

(一)基本農田;

(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(三)其他土地超過七十公頃的。

“征收下列土地的,由國務院批準:

(一)永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(二)其他土地超過七十公頃的。”

第四十六條

國家征收土地的,依照法定程序批準后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內,持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

“市、縣人民政府申請征收土地的, 應當開展擬征收土地現狀調查,并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等主要內容在擬征收土地所在的集體經濟組織范圍內進行公告,聽取被征地的農村集體經濟組織和農民意見。

市、縣人民政府根據征求意見情況,必要時應當組織開展社會穩定風險評估。

相關前期工作完成后,市、縣人民政府應當組織有關部門與被征地農民、農村集體經濟組織就補償安置等簽訂協議,測算征地補償安置費用并保證足額到位。

國家征收土地的,依照法定程序批準后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

第四十七條

征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。

征收城市郊區的菜地,用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的,經省、自治區、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據社會、經濟發展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

征收土地的,按照被征收土地的原用途,兼顧國家、集體、個人合理分享土地增值收益, 給予公平合理補償,保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征地補償安置費用包括土地補償費、安置補助費、農民宅基地及房屋補償、地上附著物和青苗的補償費,以及被征地農民的社會保障費用等。

第四十八條

征地補償安置方案確定后,有關地方人民政府應當公告,并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。【刪除】

省、自治區、直轄市應當制訂并公布區片綜合地價,確定征收農用地的土地補償費和安置補助費標準。區片綜合地價應當考慮土地資源條件,土地產值、區位、供求關系,以及經濟社會發展水平等因素綜合評估確定,并根據社會、經濟發展水平,適時調整區片綜合地價標準。

國務院根據社會、經濟發展水平,在特殊情況下,可以提高征收土地的補償費和安置補助費的標準。

第四十九條

征收宅基地和地上房屋,應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平合理補償,保障被征地農民的居住權。具體辦法由省、自治區、直轄市規定。

第五十條改為第五十一條

地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營,興辦企業。

市、縣人民政府應當將被征地農民納入相應的養老社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民養老保險補貼。

有條件的地區,市、縣人民政府可以根據情況安排一定數量的國有建設用地或者物業由被征地的農村集體經濟組織長期經營。

地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營,興辦企業。

第五十一條改為五十二條

大中型水利、水電工程建設 征收土地的補償費標準和移民安置辦法,由國務院另行規定。

大中型水利、水電工程建設征收土地的移民安置辦法,由國務院另行規定。

第五十二條改為第五十三條

建設項目可行性研究論證時,土地行政主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設用地標準,對建設用地有關事項進行審查,并提出意見。

建設項目在項目審批、核準前,土地行政主管部門應當根據土地利用總體規劃、國家供地政策和土地使用標準,對建設用地有關事項進行審查,并提出意見。

第五十八條改為第五十九條

有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:

(一)為公共利益需要使用土地的;

(二)為實施城市規劃進行舊城區改建,需要調整使用土地的;

(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;

(四)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的;

(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的,對土地使用權人應當給予 適當補償。

有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:

(一)為公共利益需要使用土地的;

(二)為實施城市規劃進行舊城區改建,需要調整使用土地的;

(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;

(四)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的;

(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的,對土地使用權人應當給予 合理補償。

第六十三條

國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地,集體土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用,并簽訂書面合同。

按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。

集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法,由國務院另行制定。

第六十二條改為第六十四條

農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。

農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

人均土地少、不能保障一戶一宅的地區,縣級人民政府應當采取措施,保障農村村民實現戶有所居的權利。

農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民申請宅基地的,依法經村民代表大會同意后,由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中,涉及占用農用地的,由縣級人民政府批準。

農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。

國家鼓勵進城居住的農村村民依法自愿有償退出宅基地。騰退出的宅基地可以由本集體經濟組織與宅基地使用權人協商回購,主要用于滿足本集體內部的宅基地再分配,或者根據國家有關規定整理利用。

第六十三條

農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

刪除

第六十七條

縣級以上地方人民政府應當嚴格建設項目用地標準,控制建設用地規模和開發強度,開展節約集約用地調查評價和監測監管等措施,促進土地節約集約利用。

第七十三條改為第七十五條

買賣或者以其他形式非法轉讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;

對違反土地利用總體規劃 擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀

對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施;可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;

構成犯罪的,依法追究刑事責任。

買賣或者以其他形式 違法轉讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;


不符合土地利用總體規劃的,限期拆除在違法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀, 可以并處罰款;

符合土地利用總體規劃的,沒收在違法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施,可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;

構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七十六條改為第七十八條

未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地,對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

超過批準的數量占用土地,多占的土地以非法占用土地論處。

未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,違法占用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令停止占地建設;尚可采取措施消除違法狀態的,責令限期改正,處以罰款;

無法采取措施消除違法狀態的,責令退還違法占用的土地,可以并處罰款;

不符合土地利用總體規劃的,限期拆除在違法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,可以并處罰款;

符合土地利用總體規劃的,沒收在違法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,可以并處罰款;

對違法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

“超過批準的數量占用土地,多占的土地以違法占用土地論處。”


來源:拓維律師事務所、法律權威解讀


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